三年前的“两会”敏感期中，央企一天制造了三个“地王”，成为本轮房地产调控的发端。历经三年调控，央企反而成为最大的受益者，销售规模迅速增长，土地市场独领风骚。
中国建筑、保利集团在2012年的房地产销售额超千亿元，华润置地(
橡树湾润景公馆) 超过500亿元；从2010年才开始发力地产业务的中国中铁、中国铁建等央企，也达到200亿元销售额，迅速跻身房地产业20强；一些非房地产主业的央企也做大地产业务，罔顾国资委的“退房令”，高调杀回土地市场。
近期，在土地市场上，央企攻城略地凶猛依旧，几乎包揽了一二线城市所有“地王”项目。以北京为例，2012年北京共成交37幅住宅地块，其中央企国企拿走了24块，占比高达66%。而2013年1月北京成交的8宗经营性用地，则全部被央企、国企收入囊中。
央企为何对房地产情有独钟，又为何能屡屡高歌猛进，甚至让国资委的“退房令”成为一纸空文？国企改革专家周放生对财新记者称，这与央企的考核机制、利益诉求有着极为密切的关系。
在央企逆市崛起的背后，呈现一幅房地产行业“国进民退”的图景。在政府的调控指挥棒下，土地、资金等资源要素已全部向央企国企倾斜。
“退房令”色厉内荏 2010年3月18日，就在“一天三地王”事件之后的第三天，国资委迅即发布“78家主业非房地产央企退出房地产行业”的通知，要求78家央企对地产业务进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出，并限令在15天之内提交退出方案。业界称之为“退房令”。但三年来市场看到的却是政令不行、不了了之。78家央企退出房地产行业一事进展极缓，甚至政策本身都快被业内遗忘。“我们已经很久没有关注了，国资委内部开会也很少再提央企退出房地产的事情。”一家央企内部人士告诉财新记者，国资委后来对央企的口径是“各家情况不一样，没法一刀切，要遵循市场规律”。
在“退房令”推出的第二年，2011年3月，国资委主动调整地产央企阵容，这实际上是一次扩容，将鲁能集团、中航工业、新兴集团、神华集团、中煤集团等5家央企的房地产业务视同主业管理。至此，主业包含房地产的央企数量从原先划定的16家增至21家。
国资委方面没有披露非房地产主业央企退出的具体数据。据财新记者不完全统计，自2010年3月至今，央企公开挂牌转让旗下房地产公司股权的交易约60宗，涉及央企超过30家。而据国资委在2010年发布的数据显示，78家非房地产主业央企共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。并且，挂牌转让项目股权的央企，并非全部清退房地产业务，更多是“甩包袱”，将资产质量不好的项目转让，保留优质资产。例如，中石化曾在2010年12月以1元挂牌价转让旗下一家房地产公司股权、债权，该公司实则连续两年亏损，且债务巨大。
“很多央企主业出于产能过剩或亏损状态，无法继续投资，只能投资房地产。国资委对此也没有办法，现在对房地产投资是默认的态度。”上述央企的内部人士告诉财新记者。
资金资源全面倾斜 国资委企业改革局原副局长周放生认为，央企扎堆投资房地产，是受利益驱动。房地产开发利润丰厚，能够帮助央企做大资产规模，提高利润。这些又与央企负责人的考核、绩效密切相关。
在央企的考核指标中，近年深化了经济增加值（EVA）的考核。所谓EVA，是指经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。2013年的新考核标准中，EVA指标权重提高至50%，利润总额指标权重下降为20%，同时取消了主营收入增长率指标，相应更换为总资产周转率。考核不达标的央企负责人，将根据考核分数扣减延期绩效薪金。
在国有资本保值增值要求及EVA的考核体系下，央企的利润率是至关重要的指标。而做大房地产业务，则是央企提高利润率的不二法门。因为房地产开发的毛利润通常都远高于其他主营业务，在基建、工程、贸易、运输等类型的央企中更是如此。以中国建筑为例，房地产开发业务在收入中占比不足10%，但其利润占比却接近40%。相应的，房屋建设、基础设施建设业务等主营业务收入的毛利率水平在8%-10%，而房地产业务的毛利率超过44%。
“分布在各个领域的央企承担着为国有资产保值增值的任务，而现阶段只有房地产业能实现这个目标。”原中国房产开发集团总裁孟晓苏表示，现阶段实体经济还处于萎缩，多数央企所从事的资源业、制造业、运输业等还处于低迷期，此时从企业角度来看，投资房地产是理性选择。他认为，房地产拉动内需，拉动相关行业复苏的规律没法违背。“2009年国家启动十大产业振兴战略，结果以重组十大产业告终，十大产业中的大多数都成了过剩产业”。
孟晓苏认为，在新一轮城镇化启动后，央企还会有一轮抢地潮。
在央企突进房地产业的背后，更深层次的原因是资源配置的失衡。央企所在的很多行业都处于产能过剩或亏损的状态，如钢铁、装备制造、新能源、运输等，但在现行政策下，资金、信贷仍向央企国企倾斜。“他们拿得到钱，但主业却没法投，房地产就成为最好的出口。”阳光100集团常务副总裁范小冲说，央企习惯于做资源导向的行业，房地产行业对土地、资金、政府关系等资源要求很高，正对其路，且利润不菲。
阳光100集团常务副总裁范小冲透露，央企不仅在一线城市的土地市场独占鳌头，在二三线城市的话语权也愈来愈强。“地方政府以引入央企投资为荣，很多土地都对央企优惠，甚至内定只给央企。”他说，近两年，大量央企通过旧城改造、产业园等名义进入二三线城市。地方政府也更愿意将土地一二级联动开发、新城建设等业务，与当地的基础设施建设捆绑，一并与央企进行合作。
一位央企人士亦对财新记者称，地方政府更信任、青睐央企，一个主要的考虑是规避“政治风险”，“地方官员普遍认为，跟央企合作比跟民企合作政治风险少得多”。
支撑央企大规模拿地的，是其强大的融资能力和极低的融资成本。依靠政策支持，央企每年获得大量的低息贷款。2009年的“四万亿”及超过十万亿的信贷，大部分流入了央企和国企，并在2010年前后制造了大量“地王”。华润和中海等央企的融资成本大多低于4%，远低于同行。
宋延庆对此指出，“央企在土地、资金等资源上享有超国民待遇，并以此与民争利，这是有问题的。在资源配置倾向于央企的情况下，政策更应该引导央企在城市基础设施、保障房建设上发挥更多作用，承担更多社会责任。”
（来源：财新网）
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